供給：區(qū)域存量供給去化新思路 ，冬季錯峰成為新常態(tài)
擴(kuò)產(chǎn)周期已結(jié)束，未來基本無新增產(chǎn)能壓力。2010-2012年的產(chǎn)能投放高峰期已過， 2013-2015年京津冀區(qū)域均只有一條產(chǎn)線新投產(chǎn)，分別新增產(chǎn)能155、223、155萬噸。未來幾年基本將沒有新增產(chǎn)能壓力(2017年河北預(yù)計有一條5000d/t熟料產(chǎn)線).
錯峰生產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行，存量去化效果顯著。為應(yīng)對華北地區(qū)供暖期大氣污染同時緩解產(chǎn)能過剩壓力，此前國家工信部和環(huán)保部聯(lián)合下發(fā)通知，江北的水泥企業(yè)所有水泥生產(chǎn)線(包括利用電石渣生產(chǎn)水泥的生產(chǎn)線)2016~2020年間必須錯峰生產(chǎn)，實施范圍主要包括北京、天津、河北、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、山東、河南、陜西等15個省市自治區(qū)。錯峰生產(chǎn)的政策由原來的指導(dǎo)性向強(qiáng)制性轉(zhuǎn)變，錯峰停窯天數(shù)更長，以京津冀地區(qū)為例，停窯天數(shù)從2014年的50天延長至120天。從測算每年1-3月、11-12月的水泥熟料占全年的比重來看，未來水泥熟料減產(chǎn)將取得顯著成效。
此外隨著限制超載政策的執(zhí)行力度加大，跨區(qū)運(yùn)輸成本上升，水泥運(yùn)費(fèi)合理范圍要控制100元/噸以內(nèi)(運(yùn)輸距離200公里以內(nèi))，山西、內(nèi)蒙等外地水泥的價格已經(jīng)不具備競爭力，很難對京津冀市場造成沖擊。以石家莊市場為例，經(jīng)過前期的價格先行提漲后，目前石家莊和太原地區(qū)的價格差距達(dá)到了100塊左右(此前價差更低，是近期最高值)，山西是距離石家莊最近(200多公里)的水泥輸入來源地， 當(dāng)前超過100元/噸的運(yùn)費(fèi)使得其產(chǎn)地水泥，已經(jīng)很難打入石家莊市場。
三、地產(chǎn)業(yè)務(wù)：結(jié)轉(zhuǎn)加快貢獻(xiàn)核心盈利，土地儲備豐富
公司是北京地區(qū)綜合實力最強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，也是北京最大的保障性住房開發(fā)商之一。作為公司最主要的兩大業(yè)務(wù)板塊之一，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)可謂是后來居上、穩(wěn)步邁進(jìn)，從1987年開始在北京從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)至今，已經(jīng)形成了以北京為大本營，不斷向上海、天津、重慶、南京、杭州等一二線城市擴(kuò)展、深化的業(yè)務(wù)格局。
業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)加快，盈利支柱地位凸顯
經(jīng)過近20年的發(fā)展，公司地產(chǎn)板塊的營收占比達(dá)到40%-50%，已取代水泥業(yè)務(wù)成為公司的第一大收入來源。地產(chǎn)板塊收入11、13年大幅增長，14、15年表現(xiàn)穩(wěn)健，今年上半年實現(xiàn)銷售收入117億元，同比增長80.58%，主要源于結(jié)算面積的大幅增長(同比+82.94%)，其中商品房結(jié)轉(zhuǎn)同比上升73%，保障房同比上升195%，貢獻(xiàn)了公司50%以上的業(yè)績，支柱地位愈加凸顯。簽約面積同比增長41%，也為公司未來一段時間的業(yè)績增長提供了保障。從業(yè)務(wù)盈利能力方面來看，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率較為穩(wěn)定，與上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比亦處在中上水平，且并未將毛利率更高的物業(yè)服務(wù)計算在內(nèi)。
土地儲備創(chuàng)新高，布局向二線城市拓展
截至今年6月底，公司擁有土地儲備共計750.15萬平方米，創(chuàng)歷年新高，反映公司在地產(chǎn)板塊的擴(kuò)張趨勢，為未來業(yè)績增長提供充足動力。從土地儲備的區(qū)域分布來看，北京、上海、重慶等一二線城市仍然是公司的布局重點(diǎn)，但北京已退居第二(2013年底占比為29%，位居第一)，天津、杭州、合肥等二線城市增加明顯。
今年9-10月份，21個一二線城市相繼推出地產(chǎn)新政，對限購、限貸作出一系列規(guī)定，銀監(jiān)會也指出將嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險，信貸收緊，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了新一輪調(diào)控周期。相比于二線城市，一線城市限購最早、政策最嚴(yán)，且人口控制政策下新增人口下降較快。而二線城市則承接了一線城市的人口壓力，在就業(yè)、教育和醫(yī)療也對周邊城鄉(xiāng)人口具備一定的吸引力，購房需求潛力較大。
受益京津冀一體化，工業(yè)用地轉(zhuǎn)化加快
公司作為老牌國企，早期通過行政劃撥獲得了大量的工業(yè)用地，超過700萬平方米的工業(yè)用地有540萬位于北京，250萬在五環(huán)內(nèi)，價值巨大。
2013年10月，北京市住建委、發(fā)改委等發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善性商品住房建設(shè)意見》，鼓勵國有企業(yè)利用自有土地開發(fā)保障性住房，鼓勵開發(fā)企業(yè)參與建設(shè)自住型商品房。公司作為第一個響應(yīng)政策號召的企業(yè)，至今已陸續(xù)開發(fā)了燕山水泥廠、西郊砂石廠、星牌建材廠等多塊自由工業(yè)用地用于保障房和自住型商品房及配套商業(yè)設(shè)施的建設(shè)。
