從近年來北京市的土地供應計劃來看，呈現(xiàn) “縮減總量、盤活存量”的趨勢，工業(yè)供地面積大幅減少，包括自住型商品房在內(nèi)的商品住宅供地相對穩(wěn)定。在京津冀一體化的發(fā)展格局下，大量產(chǎn)業(yè)向天津河北轉(zhuǎn)移，工業(yè)企業(yè)搬遷遺留大量近乎閑置的工業(yè)用地。北京在今年的供地計劃中明確提出加強對存量工業(yè)用地的運用，鼓勵原土地使用者自主開發(fā)或合作開發(fā)自有存量建設用地，未來工業(yè)用地的轉(zhuǎn)化速度有望加快。在政策利好下，公司手中大量的自有工業(yè)用地加上獨特的地產(chǎn)開發(fā)-建材-物業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，有利于減小開發(fā)過程中的阻力，同時也是自身淘汰落后產(chǎn)能的良好契機，對公司其他業(yè)務板塊有所提振。
四、建材板塊產(chǎn)品升級，物業(yè)投資管理附加值高
園區(qū)化進程持續(xù)推進，產(chǎn)業(yè)升級改善可期
公司是國內(nèi)最大的建材制造商之一，建材制造是其起家業(yè)務，如今囊括家具木業(yè)、節(jié)能保溫材料、裝飾裝修材料、耐火材料四大建材品類及商貿(mào)物流服務。近年來公司在該板塊的營收變動幅度較大，12年到13年隨著商貿(mào)物流業(yè)務的大舉擴張營收有一個大幅度增長(毛利率也應聲而落)，此后隨著大宗商品貿(mào)易業(yè)務的主動收縮、防控風險，加上公司大部分建材業(yè)務處于廠區(qū)搬遷產(chǎn)業(yè)升級的轉(zhuǎn)型期，營收基本保持原地踏步，毛利率水平也基本維持在9%左右，盈利貢獻不及地產(chǎn)和物業(yè)。
公司在該板塊的園區(qū)化、產(chǎn)業(yè)集成化進程不斷推進，已建成河北大廠現(xiàn)代工業(yè)園、房山新城竇店科技產(chǎn)業(yè)園、北京金隅國際物流園三個園區(qū)。截至今年10月大廠工業(yè)園區(qū)已有10家企業(yè)入駐，其中大部分是公司從北京搬遷改造而來的建材生產(chǎn)企業(yè)。京津冀一體化背景下非首都功能疏解、環(huán)保壓力加大，公司大量原位于北京的建材生產(chǎn)基地面臨搬遷，同時這也是公司建材業(yè)務板塊推進園區(qū)化、產(chǎn)品線改造升級的契機。2012年以來公司陸續(xù)關停渣土磚、石膏砌塊、古建磚等低端建材生產(chǎn)線，世界單線最大產(chǎn)能(2500萬平米/年)的礦棉吸聲板、離心玻璃棉、高檔涂料、節(jié)能保溫窗等高端產(chǎn)線相繼入駐大廠園區(qū)，產(chǎn)品向高附加值升級邁進，加上園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群和協(xié)同優(yōu)勢，未來該板塊的盈利能力有望改善。
物業(yè)板塊小而美，盈利貢獻穩(wěn)步提升
公司是北京最大的投資性物業(yè)持有和管理者之一，業(yè)務主要涵蓋地產(chǎn)投資經(jīng)營、酒店管理和物業(yè)管理三大領域。盡管目前該板塊營收在公司總營收中占比僅有6%左右，但盈利能力突出，毛利率高達60%以上，對公司毛利貢獻在16%以上，營收占比份額也在穩(wěn)步提升，是公司盈利的穩(wěn)定來源。
截至2016年上半年，公司持有投資性物業(yè)總面積73.28萬平方米，均位于北京核心區(qū)域，包括環(huán)球貿(mào)易中心、金隅大廈、騰達大廈、嘉華大廈在內(nèi)的商業(yè)寫字樓具有較高的商業(yè)價值和升值潛力。在寫字樓供應量增大的壓力下綜合平均出租率保持在90%以上，2016年上半年達95.47%，綜合平均出租單價穩(wěn)中有升，經(jīng)營能力優(yōu)秀。酒店和物業(yè)管理業(yè)務定位高端、附加值高，在提升公司整體品牌形象上有積極影響，與公司地產(chǎn)、建材板塊的業(yè)務對接亦有助于帶動整體業(yè)績。
投資建議：給予“買入”評級
受益行業(yè)景氣回暖，公司地產(chǎn)業(yè)務回升趨勢明顯，其重點布局一線城市，銷售結轉(zhuǎn)加快，業(yè)績大幅增長，且北京工業(yè)用地儲備豐富、轉(zhuǎn)化加快，價值重估可期;水泥業(yè)務受益需求端回升，2016以來量價改善趨勢明顯，且與冀東重組后，整個京津冀的水泥供給格局將大幅改觀，基本面的改善有望持續(xù)。我們預計2016-2018年公司EPS分別為0.27、0.35、0.37元人民幣，對應12月28日H股收盤價2.64港幣(對應人民幣2.36元)，2016-2018年PE分別為8.8X、6.7X、6.4X，對應最新PB為0.5X，給予“買入”評級。
【風險提示】港股與A股市場環(huán)境不同，市場風險差異、地產(chǎn)銷售出現(xiàn)下滑，水泥產(chǎn)能整合未達預期。
